A Reforma Tributária, aprovada em 2023, traz mudanças profundas para a economia brasileira, e um dos setores que sentirão impactos significativos é o de locação de imóveis. A partir de 2026, entra em vigor um novo regime de tributação que substitui a cobrança atual e introduz os impostos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) sobre os valores recebidos de aluguel por pessoas físicas.
A nova regra representa uma alteração estrutural na cobrança de impostos sobre a renda de aluguéis, que hoje incide apenas pelo Imposto de Renda (IR). A carga tributária líquida para uma parcela dos proprietários deve aumentar, embora o texto preveja mecanismos de transição e descontos.
A tributação completa com IBS e CBS não será aplicada a todos os proprietários. A incidência está condicionada a dois critérios principais, que definem se o locador será enquadrado como "ente pessoal" (sujeito às regras atuais) ou "ente empresarial" (sujeito às novas regras):
Número de imóveis: Proprietários que possuam mais de três imóveis urbanos destinados à locação.
Volume de receita: Proprietários que tenham uma receita bruta anual com aluguéis superior a R$ 240 mil.
Aqueles que não se enquadrarem em nenhum desses critérios continuarão tributados apenas pelo Imposto de Renda, sob as regras atuais (com possibilidade de desconto de 30% para despesas operacionais).
Fim da Isenção para Aluguel de Pessoas Físicas: Atualmente, o aluguel de PF é isento de PIS/Cofins. Com a reforma, a renda dos enquadrados como "ente empresarial" passará a ter a incidência do IBS (que unifica ICMS e ISS) e da CBS (que unifica PIS, Cofins e outras contribuições).
Tributação sobre o Valor Bruto: Diferente do IR atual, que permite um desconto padrão de 30%, o IBS e a CBS incidirão sobre o valor total do aluguel, sem dedução de despesas como IPTU, condomínio ou manutenção. Esse é um ponto que preocupa especialistas.
Peso Maior para Temporada: A reforma estabelece que locações por temporada (como imóveis em praias através de plataformas digitais) terão uma carga tributária mais elevada. A alíquota para esse tipo de operação será definida posteriormente, mas sinaliza a intenção do fisco em aumentar a arrecadação neste segmento.
O texto da reforma estabelece um período de transição que se estenderá até 2033. A carga tributária será implementada de forma gradual, começando com uma alíquota menor e aumentando ano a ano.
Especialistas em direito tributário e imobiliário apontam que, embora a reforma busque simplificar o sistema, o aumento da carga para muitos proprietários é inevitável. Estratégias para mitigar os impactos incluem:
Reavaliação do Portfólio: Proprietários próximos do limite de três imóveis ou da receita de R$ 240 mil podem considerar a redistribuição de propriedades entre familiares (respeitando as regras de efetiva transferência).
Revisão de Contratos: O reajuste dos valores de aluguel para compensar parcialmente o aumento da carga tributária é uma possibilidade, embora limitada pelas forças de mercado.
Análise da Modalidade de Locação: Avaliar se o enquadramento como "ente empresarial" trará benefícios em longo prazo, considerando a possibilidade de creditar despesas relacionadas aos imóveis (como reformas) contra o IBS e a CBS.
A introdução do IBS e da CBS sobre aluguéis é um capítulo importante da Reforma Tributária que trará mais complexidade no curto prazo, mas promete unificar a tributação sobre o consumo. Para proprietários de imóveis, é essencial acompanhar as regulamentações futuras e buscar orientação profissional para navegar pela transição e planejar-se financeariamente para as mudanças que se iniciam em 2026.